Kiralık gelir amacıyla gayrimenkul alan yatırımcıların sık yaptığı hata, aylık kirayı on ikiyle çarpıp satış fiyatına bölerek karar vermektir. Bu hesap brüt bir başlangıç göstergesidir; gerçek performansı görmek için boş kalma, bakım, vergi, sigorta ve işlem maliyetleri de hesaba katılmalıdır.
Brüt kira getirisi
Yıllık brüt kira geliri, beklenen aylık kiranın on iki aylık toplamıdır. Bu tutarın taşınmazın satın alma bedeline oranı brüt kira verimini verir. Ancak satın alma giderleri ve yıllık masraflar dışarıda kaldığı için iki portföyü tek başına karşılaştırmakta yetersiz kalabilir.
Net kira getirisi için hangi giderler düşülür?
- Boş kalma ve kiracı değişim dönemleri
- Bakım, onarım ve yenileme giderleri
- Mal sahibine ait aidat ve ortak giderler
- Vergi, sigorta ve yönetim maliyetleri
- Satın alma sırasında ödenen harç ve diğer giderler
Net yıllık gelir, tahsil edilmesi beklenen kira toplamından düzenli ve öngörülebilir giderlerin çıkarılmasıyla bulunur. Bu tutarın toplam yatırım maliyetine oranı, portföyler arasında daha gerçekçi bir karşılaştırma sağlar.
Kira beklentisini doğru belirleyin
İlanlarda talep edilen kiralar her zaman gerçekleşen sözleşme bedeli değildir. Aynı bölgede büyüklük, bina yaşı, kat, cephe, otopark, ısınma, eşya ve kullanım niteliği benzer örnekler incelenmelidir. Bölgedeki kiracı profili ve pazarda kalma süresi de kira tahminini etkiler.
Konut ve ticari gayrimenkul farkı
Konutlarda kullanıcı talebi ve standart giderler daha kolay karşılaştırılabilirken ticari gayrimenkulde cephe, yaya trafiği, işletme türüne uygunluk, ruhsat ve kiracı yatırımları önem kazanır. Ticari kiralama daha uzun sözleşme avantajı sunabilir; buna karşılık boş kalma ve yeniden kiralama maliyeti daha yüksek olabilir.
Finansman kullanılıyorsa nakit akışını ayırın
Kredi taksiti yatırımın finansman yapısıyla ilgilidir. Portföyün kendi performansı ile yatırımcının aylık nakit akışı ayrı tablolar halinde değerlendirilmelidir. Faiz veya finansman maliyeti, peşinat ve vade seçenekleri toplam yatırım sonucunu değiştirebilir.
Tek oran yerine senaryo kullanın
İyimser, beklenen ve temkinli olmak üzere üç kira senaryosu hazırlayın. Kiranın daha düşük kaldığı, taşınmazın birkaç ay boş olduğu veya bakım giderinin arttığı durumda yatırımın bütçenize etkisini görün. Kira getirisi yanında yeniden satış kabiliyeti ve uzun vadeli bakım ihtiyacı da değerlendirilmelidir.
İNOA Gayrimenkul, Nazilli ve Aydın’daki portföyleri kira potansiyeli, toplam maliyet ve kullanım talebi açısından karşılaştırmanıza yardımcı olur. Her yatırımın sonucu taşınmaz ve piyasa koşullarına göre değişir.
