Arsa geliştirme fizibilitesi, parselin üzerine teorik olarak kaç metrekare inşaat yapılabileceğinden daha fazlasını araştırır. Doğru çalışma; neyin yapılabileceğini, kimin kullanacağını, ne kadara mal olacağını ve hangi takvimle üretilebileceğini tek bir karar modelinde birleştirir.
1. Mülkiyet ve imar ön incelemesi
Tapu, malik ve hisse yapısı, takyidatlar, imar kullanımı, emsal, çekme mesafeleri, yükseklik ve plan notları incelenir. Yola cephe, terk, ifraz veya kurum görüşü ihtiyacı belirlenir. Güncel resmî bilgiler olmadan hazırlanan alan hesabı güvenilir değildir.
2. Parselin fiziksel kapasitesi
Geometri, eğim, zemin, kot, mevcut yapı, ağaçlar, altyapı ve komşu parseller ön tasarımı etkiler. Teorik inşaat hakkının tamamı mimari olarak verimli kullanılamayabilir. Otopark, yangın erişimi, ortak alan ve teknik hacimler erken aşamada düşünülmelidir.
3. Pazar ve hedef kullanıcı analizi
Bölgede hangi konut veya ticari birimlerin talep gördüğü, gerçekleşebilir fiyat aralıkları ve satış hızı araştırılır. Sadece en yüksek birim fiyatlı ürünü çoğaltmak doğru değildir; toplam bütçesi erişilebilir, kullanım ihtiyacına uygun bir dağılım gerekir.
4. Mimari ön program
Bağımsız bölüm sayısı, tipleri, net-brüt dengesi, dolaşım, otopark ve sosyal alanlar alternatifli olarak çalışılır. Her alternatifin satılabilir alanı, yapı kalitesi ve kullanıcı deneyimi karşılaştırılır. Görsel konsept, teknik ve finansal gerçeklikle uyumlu olmalıdır.
5. Maliyet ve gelir senaryoları
İnşaat, proje, ruhsat, zemin, altyapı, finansman, pazarlama, vergi ve beklenmeyen giderler hesaplanır. Gelir tahmini tek fiyat üzerinden değil satış süresi ve farklı piyasa koşullarıyla modellenir. Maliyet artışı ve satış yavaşlaması için duyarlılık analizi yapılır.
6. Arsa katılım modelinin kurulması
Arsa sahibi ve geliştirici paylaşımı yalnızca oran üzerinden değerlendirilmemelidir. Teslim edilecek bağımsız bölümlerin niteliği, takvim, teminat, ruhsat sorumluluğu, değişiklik yönetimi ve uyuşmazlık çözümü açıkça tanımlanmalıdır.
7. Karar ve uygulama yol haritası
Fizibilite sonunda geliştirme, bekleme, satış veya farklı kullanım seçenekleri karşılaştırılır. Olumlu görülen model için proje, izin, sözleşme, finansman ve satış aşamaları takvime bağlanır. Her aşamada güncel verilerle kontrol noktaları oluşturulur.
İNOA Gayrimenkul, Nazilli ve Aydın’da arsa sahipleri için ilk potansiyel analizi ve proje geliştirme koordinasyonu sunar. İlk değerlendirme kesin proje onayı veya kazanç garantisi değildir; ayrıntılı teknik, hukuki ve mali çalışmalarla doğrulanır.
